房地产企业可以通过哪些方面进行所得税税负重的税收筹划?(四)

作者:房地产企业所得税税收筹划 发布时间:2018-08-21

  房地产企业可以通过哪些方面进行所得税税负重的税收筹划?由于房地产行业的特殊性,有很多不同的情况,因此,小编介绍的都是大部分企业都能用到的方法。

  6、开发项目变更的税收筹划。

  房地产企业由于规划的变更等原因,建设项目经常发生施工项目的改、修、重建。由于原有建筑可能已经拆除,无法看到原物,这些施工项目在开发项目完工以后就无法考察,如小区道路的改变、屋面的返修、墙体外观的更改等。因此,就会出现一个建设项目重复多次施工、重复计入成本的现象,就需要真实可信的资料来证明前期投入。我们在进行税收筹划时,要切实做好相关档案资料管理,充分证明成本项目的存在,保证设计图、工程施工合同、工程预算书、施工图、工程竣工结算书、施工监理书等施工资料所反映的内容相一致,对拆除的建筑物应当保留原物的影像资料,以备税务稽查部门检查。



  7、非可售面积的税收筹划。

  虽然房地产企业的可售面积不能突破国家有关部门的立项审批书规定的面积,但是高档车开发企业由于受利益的驱动,擅自增加楼层、修建地下车库、仓库、增加建筑面积的现象比较普遍,这部分增加的面积一般都不能取得产权,因此,在统计这部分非可售面积时,要仔细认真,切不可马虎大意。

  8、开发项目竣工决算的税收筹划。

  房地产企业在开发面积较大时,通常采取分期开发的方法。有的房地产开发企业对各期建设项目分别建账单独核算,分别进行竣工决算。由于房地产企业的企业所得税实行预缴,因此,就应对开发项目的开工时间和竣工决算进行税收筹划,当预缴企业所得税大于企业应交企业所得税时,就应及时向税务机关申请退还企业多缴的预缴企业所得税;当预缴企业所得税小于应交企业所得税时,就应合理延缓开发项目的竣工时间,追求利益的最大化。



  9、分包工程的税收筹划。

  在房地产企业施工中分包工程项目占有很大比重,如项目的规划设计,销售筹划等开发项目,房地产如此运作,有其自身经营的需要。同时也是税收筹划的需要,由于一部分承包企业的实际税负比高档车开发企业的实际税负低(承包企业享受各种税收优惠政策),房地产开发企业就可以通过返利等各种经济手段,降低企业所得税实际税负,实现投资收益最大化,这是目前采用比较普通的税收筹划方法。采取上述的税收方法需要注意的是,房地产企业与项目承包企业是否构成关联企业,如果是关联企业的话,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六章的“特别纳税调整”的有关规定,房地产企业及其有关联企业之间的交易即为关联企业交易,需要进行“特别纳税调整”。《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条规定:“企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税如或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。”这一点应当引起我们高度重视。



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