房地产企业可以通过哪些方面进行所得税税负重的税收筹划?(二)

作者:房地产企业所得税税负重的税收筹划 发布时间:2018-08-07

  房地产企业可以通过哪些方面进行所得税税负重的税收筹划?小编前几天讲过一个档案资料的管理与筹划的方法。除此之外,还可以通过开发项目的开发周期和利息费用的途径进行税收筹划。



  1、开发项目的开发周期的税收筹划。

  开发企业必须合理筹划开发项目建设周期,同样一个开发项目,由于工程施工顺序、施工周期的不同,开发成本、费用支出也完全不同。《国家税务总局关于印发(房地产开发经营业务企业所得税处理办法)的通知》国税发(2009)31号文第十一条规定:“企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。”第十二条规定:“企业发生的期间费用,已销开发计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”我们在核算土地出让金等前期费用时,应当根据建设说明规划,将建设项目合理划分不同的建设周期,优化期间费用支出,合理分摊共同费用,尽可能地增加前期成本、费用,增加企业所得税前扣除项目。例如,建设项目前期施工的范围越大,其相应的配套支出就越多,成本、费用也就会相应增多。因为税务部门无权干涉建设项目的施工顺序和步骤,施工顺序是由房地产企业自行决定的,建设房地产企业应当采取两端开工的方法,提前扣除共同费用。



  2、利息费用的税收筹划。

  国税发(2009)31号文第二十一条规定:企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。我们应当注意的是,企业集团统一贷款,贷款利息在集团内部分摊,分配的利息应当同使用的资金额度与时间相一致,利息分配的方法已经确定,就不能随意变更。

  银行贷款利息的税收筹划还要考虑利息费用的资本化问题。房地产开发企业会将一部分开发项目用于出租或自用,形成企业的固定资产。这部分资产相应分摊的利息支出,可根据《中华人民共和国企业所得税法暂行条例》第三十七条的规定处理:“企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的,在有关资产购置。建造期间发生的合理的借款费用,应当作为资本性支出计入有关资产的成本。”因此,房地产开发企业的固定资产所负担的贷款利息,就不能在当期扣除。



  最后,其实小编对于房地产企业所得税税负重如何税收筹划的方法还有五六种,都是通过对房地产行业的特点进行总结的。大家要持续关注才能更好的全部融会贯通。



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