“售后回租”税务筹划案例的风险不容忽视!(二)

作者:税务筹划案例 发布时间:2019-04-19

  “售后回租”税务筹划案例的风险不容忽视!

  四、风险提示

  从上述分析可以看出,该种模式下,如果采用上述账务处理,不仅没有给房地产开发公司或购房者带来任何税收上的优惠,而且可能会给双方带来风险。



  1、若房地产开发企业将优惠后的应税收入作为营业额进行纳税申报,其行为往往会被税务机关根据税收征管法第六十三条第一款的规定认定为偷税,不仅会被追缴少缴的税款、滞纳金,而且会被处以50%以上5倍以下的罚款,甚至有被追究刑事责任的风险。

  2、国税函〔2008〕576号文件规定,购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。房地产开发企业存在代扣代缴的义务,而这义务如果按照售后回租模式进行上述账务处理,容易产生被忽视的风险。



  3、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)明确指出,能核实房屋原值的,个人售房应依法严格按转让所得20%征收个人所得税。按照上述账务处理要求,房地产开发公司往往将优惠后的金额作为开票的金额,而购房者一旦对外销售该房产,在缴纳个人所得税时,因为可以扣减的原购房价款的减少,将会导致多缴纳税款的风险。

  4、以扣除租金后的金额作为买卖的合同成交价,购房者若进行贷款,则需要提高首付成本,减少贷款额度。以上述案例为例,以首付款40%,贷款比例60%进行计算。若采用真实的价格150万元作为合同金额,则需首付60万元,获得贷款90万元,另有8年的租金共计50万元作为收入,这样购房者实际只需支付10万元,获得贷款90万元;若采用案例中合同的成交价100万元,则购房者需首付40万元,获得贷款60万元。两者比较可以看出,后者使购房者提高了首付成本,减少了贷款额度。



  毕竟没有什么事情是万无一失或者说是零风险的,只是在做好周全的准备之后以减少错误的出现,从而降低风险。



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