土地增值税避税可以这样做

作者:土地增值税避税 发布时间:2018-11-22

  土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。应用比较多的就属房地产行业了。所以小编就以房地产行业为例,说一下土地增值税避税



  土地增值税避税案例分析

  本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元,房地产开发成本(不含土地征用及拆迁补偿费)41400万元,筹资利息支出3470万元,销售收入124200万元。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定,可得增值率28.76%,应缴土地增值税税额8321.685万元(具体计算见附表第一列)。根据土地增值税计税基数的组成,拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行土地增值税避税。



  通过确定适当的转让房地产收入进行土地增值税避税

  如果该房地产项目是普通住宅,只是增值率略高于20%的临界点,则可以通过适当降低售价使增值率低于20%.即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税”的规定,进行免征土地增值税的税务筹划。这样不但能加快销售速度,节约贷款利息,而且能够获得更高的实际税后利润。

  举例来说,如果该项目正常定价销售收入是116000万元,则增值额19951万元,增值率20.77%,需缴纳增值税(30%),税后利润(指增值税后,下同)为:19951×(1-30%)=13965.7万元。如果降低售价,比如销售收入降到115000万元,增值率19.79%,可免征增值税,增值额19001.25万元就是净利,高于前一种情况的13965.7万元。



  当然,如果实际价格可以卖的较高,则一味降低价格的税后利润不一定高。比如本案实际增值率28.76%,税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。另外,不是所有项目都符合普通住宅标准。

  土地增值税是房地产行业很难避免要缴纳的一种税,及时的进行土地增值税避税可以帮助企业提高利润。



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